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제 목 상가임대차보호10년(월세연체3회이상*서울시~법률구조공단[전세보증보험]

상가임대차 상담센터 https://sftc.seoul.go.kr/fe/main/NR_index.do

매주 월요일 이메일 작성 보내거나 yellow7@seoul.go.kr

현장방문 상담 *(서울시청 서소문 2청사 대회의실 2022.11.24.월요일부터

서울시 시청 서소문 청사 42 KR

서울시 중구 서소문로 124 ~ 2km


 전화: 02-2133-1211 (국번없이 120)







===========상가임대차보호법&권리금   아래 첨부파일 보세요.==================
*상가임대차보호 기간 10년  보호받는다. 예)1년 계약중 건물주 변동[매매된경우] 상가임대차 보호법은 자동승계된다.
*보증금. 차임 각각5%이하[5/100] 보증금5%, 차임5% 올릴수있지만 합쳐서 올릴수는 없다  *예)월세만(차임)10%올릴수없다.
 

상가임대차보호법의 적용 대상

지역별 환산보증금

. 서울시 : 9

. 수도권 및 과밀억제권역, 부산 : 6.9

. 광역시 : 5.4

. 기 타 : 3.7

[환산보증금의 계산 : {보증금 +(임대료 x 100)}

1) 임차인 보호규정

- 계약갱신요구권(10)

- 권리금 회수 보호

- 대항력 등

- 상가임대료 인상률5% 제한

 

임차인세입자의 계약갱신요구권의 도입배경

상권이 좋은 지역은 권리금이 비싸기 때문에, 상가임차인의 영업 초기에 비용을 회수할 수가

없머서최소한의 임차 기간을 보장하기위해, 임차인의 계약 갱신요구를 10년 인정함!!

계약갱신요구권 제102항을 살펴보면,최초 임대차 기간을 포함한 전체 임 대차기간이 10

까지 보장함! 281016일개정

 

*임차인이 3기 차임액에 해당하는 금액에 이르도륵 차임을 연체한사실이 있는 경우.

3기의 차임액3개월치 월세은 매월 임대료가 100만원이면.계약기간증 총300만원을

연체하고 있으면연속이든. 간철적 이든 관계가 없고, 총 연체금액이 증요하다.

수년에 걸쳐서 연체가 발생했다가일부 갚았다가 연체해도연체금이 꼭 3기에 도달해야

계약해지권이 발생한다. 3기 차임액 연체가 되면상가임대인은 계약해지권이 즉시 발생되고

단 임차인이 빠른시일안에 연체금을 전액 갚 으면동소말한다.

다만,임대인은 임차인을 상대로 3기 차임액 연체한 사실을 이유완납해도 갱신거절권 주장가능로 계약만기 6개 월전부터 한달 전까지 임차인의 계약갱신 요구를 거절 할수가 있다.

하지 만,임대인이 임차인을 상대로 해자권을 행사해도 임차인이 즉시 가게를 비우고,이전하는

경우는 거의 없습니다

이 런 경우는 합의 가 안되면 임대인이 명도소송을 제기할 수 밖에 없지요


===전세보증금 보증보험===*가입비용* 전세보증 보험===
[서울보증보험 100%, 비용 년 0.232% ] http://www.서울보증보험.com
[대한주택보증보험 90% 비용 년 0.197% ] http://www.khug.or.kr
보증금액 x 보증료율 x 보증일수/365+365=24개월
보증료율 아파트 연 0.128% [ 0.197% ~ 0.232% ]
기 타 연 0.154% [ 0.232% ]
*보증금3억 아파트전세 1 년보험료가 384.0000[696,000]이라고 계산
*가입조건
주택의 1)인도와 2)전입신고를 마치고
견세계약서상 3)확정 일자를 갖출 것
*보증대상 주택 소유권에 대한 권리 침해가 없을 것
(경매신청압류가압류가처분 및 가등기)
전입세대열람내역 확인 결과 타세대의 전입내역이
없을 것 (단독다가구 제외)
<<전세권이 설정된 경우 이를 주택도시보증공사로
이전하거나 말소>>
*전세 계약 기간이 1년 이상일 것
*전세보증금 수도권 7억 이하그 외 지역 5억 이하
*공인중개사가 확인한 전세계약
*선순위채권이 주택 가격의 60프로 이하일 것
*선순위채권과 전세보증금의 합이 주택 가격 이하일 것 

         ☞ :  주택 임대차/ 보증금 보호설명 [상가]  *법률구조공단/  *대법원/  
146485_1.jpg
*주택임대차보호범 소액 최우선변제금 *국무회의통과 20180911

소액임차인의 최우선변제권의 인정  (법제처 생활법령정보 자료입니다)    http://www.easylaw.go.kr
소액임차인의 최우선변제권의 인정 임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지
주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자
보다 우선하여 변제받을 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제8조제1항).
보증금이 다음 금액 이하인 임차인은 우선변제를 받을 수 있습니다(「주택임대차보호법 시행령」 제11조제1항).
서울특별시: 1억원중(3천4백만원)「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외):
8천만원중(2천700만원) 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외),
세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원(2천만원) 그 밖의 지역: 5천만원( 1천700만원)
보증금 중 다음 이하 금액 이하를 우선변제 받을 수 있습니다(「주택임대차보호법 시행령」 제10조제1항).
서울특별시: (1억원중)3천4백만원 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외):(8천만원중)2천700만원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외),
세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시:(6천만원중) 2천만원 그 밖의 지역:(5천만원중) 1천700만원
--------------------------------상가 임대차 보호법-----------------------------------
소액임차인은 임차상가건물에 대해 「상가건물 임대차보호법」에 따른 요건(상가건물의 인도와 사업자등록, 확정일자 부여)
을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
소액임차인은 지역별로 보증금액이 달리 규정되어 있는데, 서울시의 경우 6,500만원 이하의 보증금이어야 소액임차인으로서
보호를 받을 수 있습니다. 위 질문의 경우 임차인은 지역별 보증금액에 의해 소액임차인에 해당하고, 돌려받을 수 있는 최우선
변제 보증금액은 2,200만원 이하의 범위에서 결정됩니다.
◇ 소액임차인의 범위    ☞ 다음의 구분에 따른 금액 이하인 임차인이 소액임차인에 해당됩니다.
                                                             소액임차인의 범위
                                                          구분     기준보증금 금액   보증금 중  보호금액

서울특별시

6,500만원

          2,200만원

「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울시는 제외)

5,500만원

           1,900만원

광역시(군지역과 인천광역시는 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시

            3,800만원

1,300만원

그 밖의 지역

           3,000만원

1,000만원

◇ 보증금 중 일정액의 보호
☞ 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 어느 하나에 해당하는 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제
금액이 상가건물가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다.

      *양도소득세 신고기한, 신고장소, 세금납부  

   예정신고·납부기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내

   ☞ 양도일이 8월 5일인 경우 ⇒ 예정신고기한 : 10월 31일까지임

   신고장소 : 주소지 관할하는 세무서 (직접 또는 우편으로 제출)

   ☞ 우편제출시 신고일자는 통신일부인이 찍힌 날이므로 예정신고기한 2∼3일 전에 발송

   예정신고기한까지 신고·납부시에는 납부할 세액의 10%가 세액공제 됩니다.


---계산기:평수, ㎡ :  계산기/ 계산기1     *환율계산기---
평수계산=분양면적 계산시 ㎡와 평의 비율은 400 : 121 입니다.
            분양면적의 1㎡는    0.3025평 입니다.
            분양면적의 1평이란 3.3058㎡ 입니다:
 
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
*[임대차3요소] 1)거주[점유]. 2)확정일자. 3)주민등록 전입.    상담실: 서울시 주택임차 02-2133-1201~7 까지
  문의사항  *계약자(임차인,세입자) 본인퇴거후,  가족중 한사람 주민등록 전입입주 한경우 임대차 보호받을수있는가요?
  답변       *판례 에서는 가능하다*계약서에 계약자 변경(임차인,세입자)하는것이 제일좋음. 
제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등)
「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다.

② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어

임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제5호까지의 사항 외

에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우

에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.  <개정 2011.4.12.>

1. 주민등록을 마친 날

2. 임차주택을 점유(占有)한 날

3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날

[전문개정 2008.3.21.] 주택임대차보호법 - 국가법령정보센터

www.law.go.kr/ 법령/주택임대차보호법   유사한 페이지
법령. - 주택임대차보호법. (신구법 비교는 공포단위 서비스입니다). 법제처 국가법령정보센터. 신구법안내문. 주택임대차보호법. [시행 2017.5.30.]
 [법률 제14175호, ...
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***임차인[소액우선변제]범위 http://www.iros.go.kr/pos1/jsp/les/PLESSrchMapJ.jsp 복사 사용
*보증보험 전세금 보장보험    https://www.sgic.co.kr/chp/main.mvc 
5억원 넘는 집에 거주하는 세입자도 주인 동의없이 전세금 보장보험 가입
20일부터 5억 원을 초과하는 집에 거주하는 세입자도 집주인 동의를 받지 않고 ‘전세금 보장보험’에 가입할 수 있게 된다. 이 보험에 가입한 세입자는 살고 있는 집이 ‘깡통전세(매매가가 전세가보다 낮은 주택)’가 되더라도 전세금을 떼이지 않고 모두 돌려받을 수 있다. 금융위원회는 이 내용을 담은 ‘보험업법 시행령 개정안’이 국무회의를 통과해 20일부터 시행된다고 13일 밝혔다. 주요 내용을 문답으로 정리했다.
Q. 전세금 보장보험이 뭔가.
A.
세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못했을 때 금융기관이 받지 못한 전세금을 전액 보상해주는 보험 상품이다. 현재 집주인 동의 없이도 가입할 수 있는 주택도시보증공사(HUG)의 상품과 집주인 동의가 필요한 서울보증보험 상품 등 두 종류가 판매되고 있다.
Q. 앞으로는 서울보증보험에서도 집주인 동의를 받을 필요가 없어지나.
A.
그렇다. HUG 상품은 집주인 동의가 없어도 되지만 전세금이 5억 원(비수도권 4억 원) 이하인 경우만 가입할 수 있어 대상에 한계가 있었다. 또 보증금 반환 채권양도계약(세입자가 금융기관에 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 넘기는 계약)을 반드시 해야 해 번거로웠다. 반면 서울보증보험 상품은 입 대상이 아파트는 주택 가격에 제한이 없고 기타 주택은 10억 원 이하로 넓다. 보증금 반환 채권양도계약도 필요 없다.
Q. 어떻게 가입하나.
A.
전세 계약 개시일부터 10개월 이내에 전세계약서 사본과 부동산등기부등본을 지참하면 된다. 전국 72개의 서울보증보험 영업지점과 가맹점으로 등록된 35곳의 부동산중개업소에서 가입할 수 있다.


Q. 보험료는 얼마인가.

A.
가입 대상이 아파트인 경우는 전세금의 연 0.192%, 기타 주택은 연 0.218%다. 예를 들어 전세금이 3억 원이면 보험료가 아파트는 연간 57만6000원, 기타 주택은 65만4000원이다. 할인을 받을 수도 있다. 서울보증보험과 보증금 반환 채권양도계약을 맺으면 보험료가 20% 할인된다. 이에 더해 전세금과 집주인이 집을 담보로 빌린 선순위 채권의 합이 시세 대비 60% 이하이면 보험료가 20%, 50% 이하면 30%를 깎아준다. 빚이 적은 전셋집에 살수록 보험료도 싸지는 셈이다.
Q. 서울보증보험의 전세금 보장보험 가입자 수는.
A.
1995년 처음 선보인 이 보험의 올해 4월 말 현재 가입 건수는 2만4775건, 금액으로는 4조6000억 원 규모다. 자세한 사항은 서울보증보험 홈페이지(www.sgic.co.kr)와 콜센터(1670-7000)에서 안내를 받을 수 있다.   강유현 기자 yhkang@donga.com
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중개보수 요율표[임대차보호법,소액우선변제]전세금 보장보험
중개보수 요율표
 
 
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