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경매/공매 법률
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제 목 경매상담-주택경매,전세권과 확정일자 차이

[세입자~임차인] 전세권-우선변제권과 대항력 모두 갖고 있는 경우

보증금보다 경매 낙찰가 적어도 낙찰자가 보증금 잔액 돌려줘야

*경매 아파트: 등기부등본상 권리는 1순위 전세권, 2순위 근저당권, 3순위 가압류 순일 경우 1순위 전세권자는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권까지 갖추고 있었으며, 대항력에 따라 배당 요구를 한 상태였다.

*이런 매물을 경매로 매수해도 되는지 궁금해졌다.

*선순위 전세권자는 후순위 권리자나 기타 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있다.

*전세권설정 과 전입신고 확정일 차이는 없지만 법적 성격은 전혀 다르다.

전세권은 법적으로 물권이지만,

전입신고 와 확정일자 는 채권이다.

(전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖췄더라도 임대차 계약이 채권 계약이라는 점은 달라지지 않는다.)

*권리를 더 강화하려고 선순위 전세권과 전입신고 와 확정일자 우선변제권을 모두 갖추는 세입자도 있다. ‘선순위 전세권자이면서 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권까지 갖 춘 세입자라는 두 가지 법적 지위를 모두 얻게 된다.

*경매에서 배당요구한 것은 소멸되지만 [배당요구안한 것은 보호 못 받는다??]

*경매에서 두 지위를 모두 갖춘 세입자가 세 들어 있는 집을 매수한다면 경매 낙찰가와 무 관하게 보증금을 모두 돌려줘야 한다. 두 가지 법적 지위를 모두 갖춘 세입자가 대항력과 우선변제권에 따라 배당 요구를 했다면 전세권은 소멸되지 않기 때문에 매수인이 인수해야 한다.

*만약 세입자가 경매를 통해 보증금을 전액 배당받았다면 매수인이 인수해야 할 보증금은 없다. 전세권 설정 등기 말소를 청구해 전세권을 소멸하면 그만이다.

*하지만 세입자가 보증금 전액을 배당받지 못했다면 남은 보증금까지 매수인이 돌려줘야 한 다. 반대로 세입자가 전세권에 따라 배당 요구를 했더라도 대항력과 우선변제권은 살아 있 기 때문에 매수인이 보증금 잔액을 돌려줘야 하는 건 마찬가지다.


*전세권이란 전세금(傳貰金)을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리이다(민법 303l). 전세권의 목적물은 부동산이지만 농경지는 전세권의 목적물이 될 수 없다(민법 제3032).

*토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정하는 경우, 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다. 이 경우, 건물의 주인은 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다(민법 304).

*대지(垈地)와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는, 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 이른바 법정지상권이 성립되는 것이다. 그러나 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다. 이 경우, 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다(민법 제305).


전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에서 타인에게 전전세(轉傳貰) 또는 임대(賃貸)할 수 있다. 그러나 특약으로 전세계약시에 이를 금지한 때에는 할 수 없다( 민법306).

*아파트, 연립, 다세대와 같이 공동주택인 경우에는 하나의 등기부 등본에 토지와 건물이 같이이기 때문에 전세권 설정 한 번으로 전세권이 토지와 건물에 자동으로 설정 된다

*단독주택인 경우에는 토지등기부등본 건물등기부등본이 따로 존재한다. 이 같은 경우에 건물에만 전세권이 설정되어 있다면 경매시 임차인은 건물에 대해서만 배당에 참여할 수 있고 토지에 해당하는 배당금에는 참여할 수 없기에 전세금을 전액 회수할 수 없는 경우가 발생할 수 있다. 따라서 집합건물이 아닌 단독주택이나 단독상가건물에 임차하는 경우에는 반드시 건물과 토지 모두에 전세권을 설정해야 한다.

*소유주인 법인이 세금을 체납하고 있는지를 확인해야 한다.

세금체납은 등기부등본 등 그 어디에도 나오지 않는다.

등기부등본에 없어도 법정기일이 앞선 세금체납은 항상 전세권이나 그밖의 근저당보다도 앞서는 것을 명심해야 한다.

이와같은 낭패를 피하는 방법은 집주인의 동의를 얻어 국세청의 미납국세열람제도를 이용하면 체납국세 여부를 파악하는 것이다.

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